Δευτέρα, 3 Ιουνίου 2013

ΜΕΙΩΣΗ ΕΩΣ 40% ΚΑΤΑΓΡΑΦΟΥΝ ΟΙ ΤΙΜΕΣ ΕΝΟΙΚΙΩΝ ΣΤΗΝ ΑΤΤΙΚΗ

Οι τιμές των ενοικίων κατοικιών στην Αττική καταγράφουν μείωση έως και 40%, συγκριτικά με το υψηλότερο σημείο στο οποίο είχαν βρεθεί την περίοδο 2007-2008. Στο συμπέρασμα αυτό καταλήγει μελέτη της εταιρείας εκτιμητών και συμβούλων ακινήτων GLP Values, όπου εξετάστηκαν οι τιμές σε μια σειρά από αντιπροσωπευτικές περιοχές, τόσο από πλευράς πληθυσμιακής κατανομής, όσο και από πλευράς εισοδηματικού επιπέδου. Ως τέτοιες περιοχές επιλέχθηκαν η Κηφισιά, η Εκάλη, το Περιστέρι, η Γλυφάδα και η Βούλα...

Όπως αναφέρει η εταιρεία, «το σχετικά απροσδόκητο γεγονός που δημιούργησε η αγορά είναι το κλείσιμο της ψαλίδας των ενοικίων σε περιοχές που στο παρελθόν φαινόταν αδύνατον να είναι τόσο κοντά η μία με την άλλη. Ετσι σήμερα υπάρχουν περιοχές στη Γλυφάδα που μπορεί κάποιος να πληρώσει το ίδιο περίπου ενοίκιο με ένα καλό διαμέρισμα στο Περιστέρι. Αντίστοιχες περιπτώσεις με τη Γλυφάδα μπορεί κανείς να βρει στην Κυψέλη. Το φαινόμενο αποδίδεται κατά την GLP Values στο ότι οι τιμές των ακινήτων στα βόρεια και στα νότια προάστια υποχώρησαν περισσότερο από ό,τι στις πυκνοκατοικημένες και τις λεγόμενες «λαϊκές συνοικίες».

Ετσι, εάν κάποιος ήθελε να εξετάσει ένα διαμέρισμα στις περιοχές αυτές ως «επένδυση εισοδήματος», δηλαδή να αγοράσει και να το νοικιάσει, προς έκπληξή του θα διαπιστώσει ότι η υψηλότερη απόδοση από τις προαναφερθείσες περιοχές θα του δοθεί στην Κυψέλη.

Αυτό συμβαίνει γιατί όσο χαμηλότερες είναι οι τιμές αγοράς, τόσο μεγαλύτερες είναι οι δυνητικές αποδόσεις, καθώς, αφενός μεν, τα φορολογικό κόστος είναι πιο μικρό (π.χ. Ειδικό Τέλος Ακινήτων), αφετέρου δε, οι τιμές των ενοικίων ναι μεν είναι χαμηλότερες, αλλά η διαφορά τους σε σχέση με άλλες, σαφώς πιο ακριβές περιοχές, δεν είναι πλέον τόσο μεγάλη. Σημειωτέον ότι για τον υπολογισμό των αποδόσεων μετά τους φόρους, λαμβάνονται υπόψη το ΕΕΤΗΔΕ, ο ΦΑΠ, το ΤΑΠ και ο αυτοτελής φόρος ενοικίων για το 2013.

Για παράδειγμα, στην Κυψέλη, το κόστος αγοράς ενός διαμερίσματος 15ετίας και επιφάνειας 100 τ.μ. κινείται από 450 έως 900 ευρώ/τ.μ., τη στιγμή που το ενοίκιο κυμαίνεται από 250 έως 450 ευρώ. Αυτό μεταφράζεται σε ετήσια απόδοση της τάξεως του 5,5 – 5,6%, η οποία μετά τους φόρους διαμορφώνεται σε 4,3%, χαρίζοντας στην περιοχή αυτή του κέντρου την πρώτη θέση μεταξύ των υπολοίπων περιοχών του δείγματος της GLP Values.

Αντίστοιχα, οι αποδόσεις σε Κηφισιά και Εκάλη διαμορφώνονται περί το 4,4 – 4,5%, που μετά τους φόρους περιορίζεται σε 3,1 – 3,3%. Αισθητά χαμηλότερες είναι οι αποδόσεις στην περιοχή της Γλυφάδας, όπου το υψηλό κόστος κτήσης (1.500 – 2.500 ευρώ/τ.μ.), σε συνδυασμό με το όχι αντίστοιχα υψηλό κόστος ενοικίασης (480-680 ευρώ) περιορίζει σημαντικά τις προσφερόμενες αποδόσεις σε μόλις 2% – 2,6% μετά τους φόρους. Αξίζει πάντως να σημειωθεί ότι οι τιμές των ενοικίων που κατά κανόνα διαφημίζονται είναι 10% – 20% μεγαλύτερες από αυτές που στις περισσότερες περιπτώσεις συμφωνούνται με τον ιδιοκτήτη.

Αλλωστε, η κρίση έχει πλήξει όπως αποδεικνύεται και την αγορά των ενοικιάσεων, ιδίως σε ό,τι αφορά τα μεγάλης επιφάνειας διαμερίσματα και τα μεγάλης ηλικίας ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές του κέντρου. Η αποχώρηση πολλών οικονομικών μεταναστών που εγκαταλείπουν την Ελλάδα για αναζήτηση εργασίας σε άλλες χώρες, σε συνδυασμό με την επιστροφή πολλών νέων στην πατρική εστία, εγκαταλείποντας το «όνειρο» της εργένικης ζωής, έχουν περιορίσει τη ζήτηση. Ετσι, μεσίτες εκτιμούν ότι περίπου το 20% των διαθέσιμων προς ενοικίαση διαμερισμάτων είναι σήμερα κενό. Αλλη μία συνέπεια της έλλειψης ζήτησης, είναι ότι η διαδικασία εύρεσης νέου ενοικιαστή απαιτεί πολύμηνη προσπάθεια, ακόμα κι αν το ζητούμενο τίμημα κινείται εντός λογικής. Αλλωστε, τα νοικοκυριά που έχουν στραφεί στην επιλογή του ενοικίου, αναβάλλοντας την απόφαση αγοράς ακινήτου, αναζητούν συνεχώς τη φθηνότερη δυνατή επιλογή, ώστε να μειώσουν τα πάγια έξοδά τους.

Οπως τονίζουν μεσίτες, η μόνη κατηγορία διαμερισμάτων που βρίσκουν ευκολότερα ενοικιαστές είναι οι γκαρσονιέρες και τα δυάρια επιφάνειας έως 65 τ.μ., εφόσον μάλιστα βρίσκονται σε σχετικά καλή κατάσταση. Τα μεγαλύτερα ακίνητα (που συνεπάγονται και υψηλότερο κόστος συντήρησης, κοινόχρηστα κτλ.) παραμένουν στα αζήτητα, τη στιγμή που οι ιδιοκτήτες τους δεν μπορούν ούτε να τα πωλήσουν, καθώς η ζήτηση είναι μηδαμινή.

Ακόμα όμως κι αν βρεθεί ενοικιαστής, συχνά προκύπτουν προβλήματα με καθυστερήσεις πληρωμών. Το φαινόμενο των κακοπληρωτών βέβαια δεν είναι κάτι νέο, αλλά πριν από την κρίση δεν ξεπερνούσε σε ποσοστό το 15%-20%. Την τελευταία διετία καταγράφεται τριπλασιασμός του αριθμού των κακοπληρωτών. Πολλά νοικοκυριά αντιμετωπίζουν οικονομικά προβλήματα και αδυνατούν να ανταποκριθούν σε όλες τις υποχρεώσεις τους, πόσω μάλλον από τη στιγμή που είναι εξαιρετικά μεγάλος ο κίνδυνος της απώλειας της θέσης εργασίας για κάποιο μέλος του νοικοκυριού, καθώς ακόμα και σήμερα, πολλές εταιρείες του ιδιωτικού τομέα είτε μειώνουν το προσωπικό τους είτε μειώνουν τις απολαβές, ή και τα δύο. Ετσι, δεν είναι λίγοι οι ιδιοκτήτες που ζητούν ακόμα και εκκαθαριστικά σημειώματα από τους μελλοντικούς ενοικιαστές τους, ώστε να διασφαλίσουν τα χρήματά τους. Αντίστοιχα, τους τελευταίους μήνες έχουν αρχίσει να κάνουν την εμφάνισή τους ακόμα και συμβόλαια διάρκειας 1-2 μηνών, κάτι πρωτοφανές για τα δεδομένα της ελληνικής αγοράς ενοικιάσεων. Τα διαμερίσματα αυτά νοικιάζονται σε στελέχη εταιρειών από το εξωτερικό που επιλέγουν ένα πραγματικό σπίτι, αντί για το δωμάτιο ενός ξενοδοχείου.

Του Νικου Χ. Ρουσανογλου για την καθημερινή
Πηγή: kala-nea.gr

Το Banner του newsmme

ΣΤΕΙΛΤΕ ΤΟ ΜΗΝΥΜΑ ΣΑΣ

newsmme.blogspot.com 2008

Copyright 2009 newsmme.blogspot.com